Tiny house akımı tüm dünyayı kasıp kavuruyor.

Son yıllarda popüler bir yaşam tarzı haline gelen Tiny house’lar; özellikle fiyatı ve çevre dostu olması, minimal yaşam olanakları nedeniyle tercih ediliyor.

Ancak 18 Ocak 2024’te değişen yönetmelikle yeni dönem başladı ve bazı kurallar değişti. Konu üzerine Tiny house sahibi olan ya da olmayı düşünenler için bu işin yasal prosedürünü Adli Mimar Bilirkişi Şahin Avşar anlattı.

18 Ocak 2024 tarihinde yayınlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayınlanmasıyla ‘tiny house’lar ile ilgili yeni bir dönem başladı.

Peki, bu yeni yönetmelik ile neler değişti?

Turizm amaçlı olmayanlar için değişiklik var mı?

Her araziye tiny house yapılabilir mi?

İmar izni gerekir mi?

Nerelerden hangi izinlerin alınması gerekiyor?

Aldığımız tarla arsaya dönüşebilir mi?

Tüm bu soruların cevabını Adli Mimar Bilirkişi Şahin Avşar açıkladı.

Yeni yönetmelik ile neler değişti?

Avşar, yeni yönetmelik ile tiny house’ların nerelere kurulabileceği, nerelere kurulamayacağı, tiny house’ların taşınması gereken teknik şartlar gibi düzenlemeleri içerdiğini söyleyerek sözlerine başladı. Avşar, söz konusu yönetmeliğin ‘Turizm tesislerinin niteliklerini’ belirleyen ve kural altına alan bir yönetmelik olduğunu, bahsi geçen yönetmeliğin turizm tesisi kurmayacak, kendi arazisi üzerinde şahsi olarak iş yapacak kişileri kapsamadığını söyledi ve kendi özel arazisi üzerinde mobil ev veya benzeri yapılar koymak isteyen kişilerin yine genel hükümler uyarınca uygulamaya tabi olacaklarını belirtti.

Şahsi olarak yapılacak tiny house’lar hangi arsalara koyulabilir, hangilerine koyulmaz?

Avşar , mobil evlerin çekme karavan statüsünde oldukları için herhangi bir sınırlamaya tabi olmadıklarını, bunların mobil ev sabit yapı özelliğini kazanacak şekilde zemine sabitlenmesi gerektiğini, eğer yere sabitlenmiş ve yapı özelliği kazanmış bir tiny house söz konusu ise bu halde imar planının uygun olmadığı arsalara bu yapının konumlandırılamayacağını ifade eden Şahin Avşar , sözlerine şöyle devam etti; “

Tiny house’lar için, özelliği bozulmadığı müddetçe, herhangi bir imar izni alınmasına gerek bulunmuyor. Tiny house’un bulunduğu zemine sabitlenmesi ve bir yapı özelliği kazandığı durumlarda imar izni alınması gerekecek. Kısa, mobil evlerin çekme karavan statüsünde olduğu için herhangi bir imar izni alınmasına ihtiyaç bulunmadığını dile getirdi.

Mimar Şahin Avşar, Tiny house’ların mobil oldukları ve bir zemine sabitlenmedikleri durumda çekme karavan statüsünde değerlendirildiğini, buna karşın bungalovlar gibi zemine sabitlenen ve artık bir yapı haline gelen konaklama amaçlı yapıların diğer yapılar gibi değerlendirildiğini belirtti.

Avşar, bu durumun her türlü izin ve işlemler için farklılık doğurduğunu, sabit yapı için arsa nitelikli arazi üzerinde gerekli izin ve ruhsatlar alındıktan sonra inşa edilebileceğini, mobil evler için ise böyle bir zorunluluk olmadığının altını çizdi.

Bungalovlar ve Tiny house’ler arasındaki en belirgin farkın boyutları olduğunu belirten Avşar, Bungalov evler genellikle daha büyüktür ve daha geniş yaşam alanına sahiptir. Tiny House’lar ise genellikle 40-50 metrekare ya da daha küçük bir alanı kaplar” dedi.

Aldığımız tarlayı arsaya dönüşebilir miyiz?

Bir tarla nitelikli taşınmazın arsa niteliğine dönüştürülebilmesinin çeşitli ölçekteki imar planlarının değiştirilmesine bağlı olduğuna dikkat çeken Avşar, bu imar planları değiştirilmediği ve tarla olan o bölgenin imarının değiştirilmesine karar verilmediği sürece bir tarlanın arsa niteliğine çevrilemeyeceğini ifade etti.

İzinler nereden alınır, prosedür nasıl işliyor?

Mimar Şahin Avşar izin prosedür ve işleyiş ile ilgili şu bilgileri verdi:

“Eğer bir mobil ev, çekme karavan özelliğinden çıkarılıp sabit bir yapı haline getirilecekse aynı bir inşaat ile ev yapacak kişinin yapması gerekenler yerine getirilmelidir. Bunun için belediyeye başvurarak ruhsatlar alınması, izinler için başvuru yapılmalı ve arsanın da niteliğinin bunlara izin vermesi gerekir.”

Eğer bir tiny house mobil şekilde olmayacaksa bunun için öncelikle arazinin arsa niteliğinde olması gerektiğini, imar durumunun da bu hususa izin vermesi gerektiğini söyleyen Avşar, bu aşamadan sonra imar projesinin belediyeye sunulması, ruhsat alınması, akabinde iskân alınması gibi prosedürlerin olduğunu, bu aşamalarda bir gayrimenkul danışmanından daha net yardım alınabileceğini belirtti.

“Eğer sabit nitelikli bir yapıdan söz ediyorsak bu halde o bölgenin imar planı sınırlayıcıdır” diyen Avşar, imar planında yapıların kaç katlı ve parsel içinde ne kadarlık alanda olabileceğine dair gerekli sınırlamalar ve kararların bulunduğunu, eğer mobil evden söz ediyorsak bu konuda bir hüküm bulunmadığı için komşu hukukunu da göz önünde bulundurarak makul seviyede mobil evin arazi üzerinde bulundurulabileceğini ifade etti.

Değişen yönetmeliğe göre; konaklama birimi (mobil ev) başına en az iki yüz elli metrekarelik bir alan olacak tesis alanının çit, duvar, yeşillik gibi düzenlemeler ile çevreden tecrit edilerek aydınlatılacak. Girişte konaklama birimi başına bir araç olmak üzere otopark, resepsiyon-idare ünitesi bulunacak. Mobil evlerin tamamının tescil belgesinin mal sahibi veya belge sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmiş olması gerekiyor. Konaklama birimleri doğal ışık alacak şekilde düzenlenecek. Uygun tefriş elemanlarıyla rahat kullanım imkanı verebilecek şekilde dekore edilecek ve bu birimlerde yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, kıymetli eşya kasası, minibar, sıcak içecek hazırlanmasına imkan sağlayan donanım ve servis malzemesi, genel aydınlatma, priz, çöp kutusu, perde veya benzeri düzenleme bulunacak. Banyolarda, vitrifiye, armatür, batarya, duş donanımı, ayna, priz, çöp kutusu, sabun, şampuan ile el ve banyo havlusu bulundurulacak. Her konaklama biriminde iki kişi konaklayabilecek. Bu tesislerde, 14’üncü maddenin beşinci fıkrası kapsamında lokanta, alakart lokanta, kafeterya, bar salonu, pasta salonu, kafe ve kahvaltı salonu düzenlenmesi durumunda, bu ünitelerin toplam kapasitesi yüz kişiyi geçemeyecek, toplantı salonu ve çok amaçlı salon yapılamayacak. Konaklama birimlerinin hareket kabiliyetini ortadan kaldırıcı düzenleme yapılamayacak. Bu tesislere ilişkin turizm işletmesi belgesi başvurusunda tescil belgesi ibraz edilecek. Başvuru tarihi itibarıyla 2918 sayılı Kanun kapsamında geçerli teknik muayene bulunması zorunlu olacak. Turizm işletmesi belgesi alınmasından sonra da teknik muayenelerin yaptırıldığına ilişkin geçerli muayene belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığına ibraz edilecek.

Şahsi olarak yapılacak tiny house’lar hangi arsalara koyulabilir, hangilerine koyulmaz?

Avşar, mobil evlerin çekme karavan statüsünde oldukları için herhangi bir sınırlamaya tabi olmadıklarını, bunların mobil ev sabit yapı özelliğini kazanacak şekilde zemine sabitlenmesi gerektiğini, eğer yere sabitlenmiş ve yapı özelliği kazanmış bir Tiny house söz konusu ise bu halde imar planının uygun olmadığı arsalara bu yapının konumlandırılamayacağını söyledi.

Tiny house için herhangi bir imar izni gerekir mi?

Tiny house’lar için, özelliği bozulmadığı müddetçe, herhangi bir imar izni alınmasına gerek bulunmadığını belirten Avşar, tiny house’un bulunduğu zemine sabitlenmesi ve bir yapı özelliği kazandığı durumlarda imar izni alınması gerekeceğini sözlerine ekledi.

Tekerlekli (hareketli) tiny house ve tekerleksiz (sabit) tiny house kurulumu arasındaki prosedür farkları nelerdir?

Mimar Şahin Avşar, tiny house’ların mobil oldukları ve bir zemine sabitlenmedikleri durumda çekme karavan statüsünde değerlendirildiğini, buna karşın bungalovlar gibi zemine sabitlenen ve artık bir yapı haline gelen konaklama amaçlı yapıların diğer yapılar gibi değerlendirildiğini dile getirdi.

Avşar durumun her türlü izin ve işlemler için farklılık doğurduğunu, sabit yapı için arsa nitelikli arazi üzerinde gerekli izin ve ruhsatlar alındıktan sonra inşa edilebileceğini, mobil evler için ise böyle bir zorunluluk olmadığının altını çizdi.

Aldığımız tarlayı arsaya dönüşebilir miyiz?

Bir tarla nitelikli taşınmazın arsa niteliğine dönüştürülebilmesinin çeşitli ölçekteki imar planlarının değiştirilmesine bağlı olduğuna dikkat çeken Avşar, bu imar planları değiştirilmediği ve tarla olan o bölgenin imarının değiştirilmesine karar verilmediği sürece bir tarlanın arsa niteliğine çevrilemeyeceğini ifade etti.

Eğer bir tiny house mobil şekilde olmayacaksa bunun için öncelikle arazinin arsa niteliğinde olması gerektiğini, imar durumunun da bu hususa izin vermesi gerektiğini söyleyen Avşar, bu aşamadan sonra imar projesinin belediyeye sunulması, ruhsat alınması, akabinde iskân alınması gibi prosedürlerin olduğunu, bu aşamalarda bir gayrimenkul danışmanından daha net yardım alınabileceğini belirtti.